Fix & Flip vs. Mehrfamilienhaus Bauen: Der ultimative Vergleich für Immobilien-Investoren

In Zeiten schwankender Märkte und steigender Zinsen suchen Immobilieninvestoren nach der optimalen Strategie für ihren Kapitalaufbau. Zwei besonders relevante Ansätze stehen dabei im Fokus: Fix & Flip und der klassische Mehrfamilienhaus-Neubau. Beide haben ihre eigenen Dynamiken, Vorteile und Herausforderungen – doch welche passt besser zu deinen Zielen?

In diesem Vergleich nutzen ich aus meinem Podcast die Erkenntnisse von Oliver Fischer, der in seiner 39-jährigen Karriere über 4.000 Immobilieneinheiten gehandelt hat, und kombiniere sie mit meinen jahrelangen Erfahrungen im Bereich Mehrfamilienhaus-Bauen.

🎧 Apple Podcasts · 🎧 Spotify

Fix & Flip: Methode und Ablauf

Fix & Flip ist eine Immobilienstrategie, bei der eine renovierungsbedürftige Immobilie gekauft, saniert und gewinnbringend verkauft wird. Während viele Anfänger diese Methode unterschätzen und auf schnelles Geld hoffen, ist sie in Wirklichkeit ein systematischer Prozess, der fundiertes Marktwissen und handwerkliches Verständnis erfordert.

Oliver Fischer sagt: "Wer beim Fix & Flip nur an 'billig kaufen, teuer verkaufen' denkt, verpasst das eigentliche Geheimnis." Sein Erfolgsrezept basiert auf einem tieferen Verständnis des Marktes und der Zielgruppe.

Der typische Ablauf eines Fix & Flip-Projekts

1. Objektauswahl und Marktanalyse
   "Du musst deine Gegend kennen wie ein Taxifahrer," betont Fischer. Dies bedeutet nicht nur Preise zu kennen, sondern auch:
   • Demografische Struktur und Kaufkraft der Zielgruppe verstehen
   • Entwicklungspotenzial des Viertels einschätzen
   • Infrastruktur und Anbindung bewerten
   Fischer sucht gezielt nach "Brot-und-Butter-Immobilien für Durchschnittsverdiener" – ein Marktsegment mit hoher Nachfrage und Stabilität.
2. Kalkulationssicherheit
   Einer der häufigsten Fehler bei Fix & Flip: falsche Kostenkalkulation. Fischer hat hier einen klaren Ansatz:
   • Immer vom Verkaufspreis rückwärts rechnen
   • Renovation auf die Zielgruppe abstimmen
   • Kein Über-Renovieren: "Wir brauchen nicht 13 Steckdosen im Kinderzimmer, bei uns reichen drei"
   • Strikte Budgeteinhaltung und systematische Prozesse
3. Schnelle Durchführung
   Der entscheidende Vorteil von Fix & Flip: Geschwindigkeit. "Wir handeln Wohnungen, die wir kaufen, renovieren und verkaufen, in sechs bis acht Wochen," erklärt Fischer. "Da fangen andere erst mit einer Sanierung an, wenn wir schon wieder verkauft haben." Diese hohe Umschlaggeschwindigkeit ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor und erzeugt einen kumulativen Effekt beim Kapitalaufbau.
4. Verkauf an die richtige Zielgruppe
   "Du musst wissen, was deine Kunden sehen, wenn sie heute shoppen gehen", betont Fischer. Seine Strategie:
   • Hochwertige Präsentation und professionelle Fotos
   • Renovierungsstandard, der sich von der Masse abhebt, ohne überteuert zu sein
   • Vergleichbar mit dem normalen gebrauchten Markt, aber besser

Die Vorteile von Fix & Flip:

• Schneller Cashflow: Im Idealfall 6-8 Wochen vom Kauf bis zur Auszahlung des Verkaufserlöses
• Geringer Kapitaleinsatz: Mit der richtigen Strategie kann das eingesetzte Kapital mehrmals pro Jahr rotieren
• Steile Lernkurve: Schnelles Feedback zu Markttrends, Renovierungskosten und Käuferpräferenzen
• Flexibilität: Bei Marktveränderungen kann die Strategie schnell angepasst werden
• Steueroptimierung: Bei systematischer Vorgehensweise erhebliche Steuervorteile möglich (mehr dazu später)

Die Risiken und Herausforderungen:

• Renovierungsrisiken: Unvorhergesehene Mängel können das Budget sprengen
• Marktänderungen: Bei längerer Projektdauer können sinkende Preise die Marge aufzehren
• Know-how-Bedarf: Fundierte Kenntnisse in Bau, Recht und Marktanalyse erforderlich
• Zeitaufwand: Intensive Betreuung während der Renovierungsphase notwendig
• Liquiditätsbedarf: Kurzfristige Finanzierung oft teurer als langfristige Hypotheken

Mehrfamilienhaus bauen: Der klassische Vermögensaufbau

Im Gegensatz zu Fix & Flip steht das Mehrfamilienhaus Bauen – der traditionelle Weg zum Immobilienvermögen mit langfristiger Perspektive. Während Fix & Flip auf schnelle Gewinne abzielt, setzt das Mehrfamilienhaus Bauen auf nachhaltige Cashflows und langfristigen Vermögensaufbau.

Der typische Ablauf eines Mehrfamilienhaus-Neubau-Projekts:

1. Grundstücksakquisition und Projektentwicklung
   • Standortanalyse und baurechtliche Prüfung
   • Architektonische Konzeption und Genehmigungsplanung
   • Finanzierungskonzept und Wirtschaftlichkeitsberechnung
2. Bauphase
   • Ausschreibung und Vergabe
   • Bauüberwachung und Qualitätssicherung
   • Koordination der Gewerke
3. Vermietung und Bewirtschaftung
   • Mieterauswahl und Vertragsgestaltung
   • Mietverwaltung und Instandhaltung
   • Optimierung des Cashflows
4. Langfristige Bestandshaltung oder Exit
   • Wertsteigerung durch Marktentwicklung
   • Steuern sparen durch Immobilien (Abschreibungen)
   • Optional: Aufteilung und Veräußerung an Kapitalanleger

Die Vorteile beim Mehrfamilienhaus Bauen:

• Planbarkeit: Kalkulierbare Baukosten und Mieteinnahmen
• Langfristiger Cashflow: Stabile monatliche Einnahmen
• Steuervorteile: Mehrfamilienhaus bauen Kosten können durch erhöhte AfA abgeschrieben werden
• Inflationsschutz: Mietanpassungen gleichen Inflation langfristig aus
• Wertsteigerungspotenzial: Durch Marktentwicklung und Inflation

Die Risiken und Herausforderungen:

• Hoher Kapitalbedarf: Mehrfamilienhaus bauen Kosten erfordern erhebliche Anfangsinvestition
• Lange Vorlaufzeit: 2-3 Jahre von der Planung bis zum ersten Mieteingang
• Regulatorische Risiken: Mietpreisbremse, Energieauflagen, etc.
• Verwaltungsaufwand: Kontinuierliche Betreuung der Mieter erforderlich
• Liquiditätsrisiken: Bei Leerstand oder Mietausfällen

Der direkte Vergleich: Fix & Flip vs. Mehrfamilienhaus Bauen

Um die Unterschiede klar herauszuarbeiten, hier ein direkter Vergleich der wichtigsten Faktoren:

Das Erfolgsgeheimnis: Fischers "Fix & Hold"-Strategie und Steuern sparen durch Immobilien

Besonders interessant ist Oliver Fischers Hybridansatz, den er "Fix & Hold" nennt. Hierbei kombiniert er die Vorteile beider Welten und erreicht eine nahezu steuerfreie Vermögensbildung:

"Wenn du 100.000 Euro mit Fix & Flip verdienst und dieses Geld in eine sanierungsbedürftige Immobilie investierst, wirst du den Wert nicht nur um 100.000, sondern um etwa 200.000 Euro steigern," erklärt Fischer. Der Clou: Die Investition wird vollständig abgeschrieben, und nach der Wertsteigerung erfolgt eine Refinanzierung, die das eingesetzte Kapital steuerfrei zurückholt.

Der Kreislauf zum Steuern sparen mit Immobilien sieht so aus:

1. Gewinn aus Fix & Flip-Projekt erwirtschaften
2. Diesen Gewinn in ein sanierungsbedürftiges Bestandsobjekt investieren
3. Durch Renovierung den Wert deutlich steigern
4. Das Objekt refinanzieren und das eingesetzte Kapital zurückholen
5. Das Objekt im Bestand halten und von Mieteinnahmen und Steuervorteilen profitieren
6. Mit dem zurückgeholten Kapital das nächste Fix & Flip-Projekt starten

"Und so hast du dann komplett null Steuern bezahlt und hast aber trotzdem diese 100.000 wieder in der Tasche," fasst Fischer zusammen. Ein Paradebeispiel, wie Steuern sparen durch Immobilien in der Praxis funktioniert.

Mehrfamilienhaus finanzieren: Optionen im Vergleich

Die Finanzierung ist ein entscheidender Faktor bei der Wahl der Strategie:

Finanzierungsoptionen für Fix & Flip:

• Eigenkapital: Idealerweise 30-50% des Kaufpreises plus Renovierungskosten
• Kurzfristige Kredite: Höhere Zinsen (oft 1-3% über Standard), aber schnellere Bearbeitung
• Private Darlehen: Oft genutzt von erfahrenen Investoren mit gutem Netzwerk
• Mezzanine-Kapital: Überbrückung von Finanzierungslücken zu höheren Kosten

Optionen, um ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren:

• Klassische Bankfinanzierung: Langfristige Hypotheken mit niedrigeren Zinsen
• KfW-Fördermittel: Attraktive Zinssätze für energieeffizientes Bauen
• Projektfinanzierung: Spezielle Konditionen für die Bauphase
• Investorenkapital: Bei größeren Projekten oft als Ergänzung

Für wen eignet sich welche Strategie?

Die Wahl zwischen Fix & Flip und Mehrfamilienhaus bauen hängt von deiner persönlichen Situation ab:

Fix & Flip könnte die richtige Wahl sein, wenn du:

• Mit begrenztem Kapital starten möchtest
• Schnelle Erfolge und Lernfortschritte anstrebst
• Bereit bist, intensiv zu arbeiten und dich weiterzubilden
• Eine aktive Rolle bei der Immobilienentwicklung übernehmen willst
• Flexibilität schätzt und verschiedene Märkte testen möchtest

Oliver Fischer empfiehlt: "Kenne deine Gegend wie ein Taxifahrer, bau dir ein solides Netzwerk auf und konzentriere dich auf deine Ziele – nicht auf das, was andere tun."

Mehrfamilienhaus bauen könnte die richtige Wahl sein, wenn du:

• Bereits über erhebliches Kapital verfügst
• Langfristigen Vermögensaufbau mit passivem Einkommen anstrebst
• Eine geduldige Anlagestrategie verfolgst
• Professionelle Partner einbinden kannst (Architekten, Bauleiter, etc.)
• In einem wachsenden Markt mit stabiler Mieternachfrage investierst
• Steuern sparen mit Immobilien als Gutverdiener möchtest

Die optimale Kombination: Der Weg zum Immobilien-Portfolio

Die wirklichen Profis wie Oliver Fischer kombinieren oft verschiedene Strategien zu einem ganzheitlichen Ansatz:

1. Start mit Fix & Flip: Schneller Kapitalaufbau und Marktkenntnis erlangen
2. Übergang zu Fix & Hold: Steuern sparen mit Immobilien und Bestand aufbauen
3. Ergänzung durch Neubau: Bei ausreichendem Kapital Mehrfamilienhaus bauen
4. Portfolio-Diversifikation: Risiken streuen durch verschiedene Immobilientypen und Standorte

"Mein Normalbestand war immer so 500 Einheiten," erklärt Fischer. Aktuell hat er seinen Bestand bewusst reduziert, um ihn strategisch neu auszurichten: "Ich wollte es einfach verjüngen und ich habe extrem gute Preise mitnehmen können."

Für wenn Sie in die Königsklasse aufsteigen wollen: Selbst kosteneffektiv und sicher bauen

Fallbeispiel: Steuern sparen mit Immobilien – Beispiel aus der Praxis

Wie effektiv kann man durch Immobilien Steuern sparen? Hier ein konkretes Beispiel:

Ein Gutverdiener mit einem zu versteuernden Einkommen von 150.000€ jährlich investiert in ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten. Die Gesamtinvestition beträgt 1,5 Millionen Euro.

Durch die Abschreibung (bei 3% linearer AfA sind das 45.000€ jährlich) und Finanzierungskosten (bei 3% Zinsen auf 1 Million Fremdkapital weitere 30.000€) ergibt sich eine steuerliche Entlastung von etwa 75.000€ jährlich.

Bei einem Spitzensteuersatz von 42% plus Solidaritätszuschlag bedeutet das eine Steuerersparnis von über 31.000€ im Jahr. Gleichzeitig erwirtschaftet das Mehrfamilienhaus Mieteinnahmen von ca. 90.000€ jährlich.

Dieses Beispiel zeigt, wie Steuern sparen durch Immobilien für Gutverdiener funktionieren kann – ohne komplizierte Offshore-Konstruktionen oder aggressive Steuermodelle.

Fazit: Deine Strategie, dein Erfolg

Sowohl Fix & Flip als auch Mehrfamilienhaus bauen bieten attraktive Wege zum Immobilienvermögen. Der entscheidende Faktor ist nicht die Strategie selbst, sondern wie gut sie zu deinen persönlichen Zielen, deinem verfügbaren Kapital und deiner Risikobereitschaft passt.Oliver Fischers abschließender Rat: "Der erste Deal ist nicht der beste, aber der wichtigste." Statt endlos zu recherchieren, solltest du ins Handeln kommen und aus der Praxis lernen.Ob du nun mit einem kleinen Fix & Flip-Projekt startest oder direkt ein Mehrfamilienhaus finanzieren willst – wichtig ist, dass du den ersten Schritt machst und dabei auf professionelle Beratung und kontinuierliche Weiterbildung setzt. Besonders als Gutverdiener bieten beide Strategien ausgezeichnete Möglichkeiten, Steuern zu sparen und langfristig Vermögen aufzubauen.

🔁 Mehr zum Thema

Folgt.