Der Sweet-Spot: So findest du das maximale Potenzial deines Mehrfamilienhauses

Oder: Der heilige Gral der Immobilienentwicklung

Ein Thema, auf das wir kürzlich in unserem letzten Community Call zur Masterclass gekommen sind, ist die optimale Ausnutzung von Mehrfamilienhaus-Grundstücken. Ich bezeichne es als den "heiligen Gral" der Immobilienentwicklung: den perfekten Sweet-Spot zwischen baurechtlichen Möglichkeiten, Marktanforderungen und Wirtschaftlichkeit zu finden. Im Gegensatz zum klassischen Vorgehen vieler Architekten folge ich einem umgekehrten Ansatz.

Die typischen Fehler beim Grundstückswert-Ermitteln

Bei der herkömmlichen Herangehensweise machen viele Entwickler und Architekten einen entscheidenden Fehler:

• Sie prüfen zuerst das Baurecht und die technischen Limitierungen (z.B. Stellplatzverordnung)
• Auf dieser Basis wird ein Gebäude geplant
• Die Wirtschaftlichkeit wird erst am Ende betrachtet

Folge: Projekte, die zwar baurechtlich möglich, aber wirtschaftlich suboptimal sind.

Die Sweet-Spot-Methode: Von oben und unten denken

Die erfolgversprechendere Vorgehensweise für den Bau deines neuen Mehrfamilienhauses:

1. Marktanalyse durchführen

• Demografische Entwicklung im Quartier erfassen
• Nachfragemuster identifizieren (Welche Wohnungsgrößen? Miete oder Eigentum?)
• Wettbewerbsangebote und deren Preispunkte analysieren
• Konkrete Kaltmieten und Verkaufspreise je m² für unterschiedliche Wohnungstypen recherchieren

2. Ökonomische Eckdaten berechnen

• Für kleine Wohnungen: Höhere Kaltmiete/m², aber auch höhere Baukosten/m² (mehr Bäder, Küchen, Technik)
• Für große Wohnungen: Niedrigere Kaltmiete/m², aber effizientere Baukosten/m²
• Sweet-Spot finden: Welche Wohnungsgröße und -mix maximiert die Rendite?

3. Baurechtliches Maximum bestimmen

• Frage: Was erlaubt der Bebauungsplan oder § 34 BauGB wirklich?
• Die meisten unterschätzen die tatsächlichen Möglichkeiten
• Praxistipp: Immer einen Spezialisten für Baurecht hinzuziehen
• Stellplatzschlüssel und kreative Lösungen (Duplexparker, Tiefgarage) berücksichtigen

4. Iterativer Optimierungsprozess

• Wohnungsmix optimieren basierend auf Marktforschung und Wirtschaftlichkeit
• Durch Anpassung der Mehrfamilienhaus-Grundrisse: Anzahl der Wohnungen erhöhen, ohne Qualität zu verlieren
• Bei Bedarf: Baurecht bis an die Grenzen ausreizen
• Rechenbeispiel: Ein Projekt in Nürnberg direkt beim Bahnhof haben wir von 22 auf 34 Wohnungen umgeplant – mit massiv verbesserter Rendite

Praxisbeispiel: Sweet-Spot-Berechnung

Bei einem typischen Mehrfamilienhaus lässt sich die optimale Wohnungsgröße so bestimmen:

Wohnungsgröße	Kaltmiete/m²	Baukosten/m²	Renditeeffekt
30-40 m²	15-18 €	3.200-3.600 €	Hoch, wenn Nachfrage besteht
50-70 m²	13-15 €	2.900-3.200 €	Oft optimaler Sweet-Spot
80-100 m²	11-13 €	2.700-3.000 €	Nur in A-Lagen vorteilhaft
>100 m²	10-12 €	2.600-2.800 €	Meistens unrentabler

Durchführungshinweis: Erstelle eine Excel-Tabelle mit verschiedenen Varianten deines Projekts. Variiere Wohnungsgrößen und -anzahl, berechne für jede Version die Gesamtinvestition und den Ertrag. Der Sweet-Spot ist dort, wo die Rendite am höchsten ist.

Mit Zahlen aus der obigen Einschätzung kommen wir zum Beispiel auf folgenden Vergleich:

Baubare Wohnfläche	Durchschnittl. Wohnungsgröße	Anzahl Wohnungen	Baukosten/m²	Gesamtbaukosten	Durchschnittliche Miete	Jährliche Einnahmen	Brutto-Anfangsrendite (ohne Grundstück)
1000	35	28,6	3.400 €	3.400.000 €	16,50 €	198.000 €	5,8%
1000	60	16,7	3.150 €	3.150.000 €	14,00 €	168.000 €	5,3%
1000	90	11,1	2.850 €	2.850.000 €	12,00 €	144.000 €	5,1%
1000	120	8,3	2.700 €	2.700.000 €	11,00 €	132.000 €	4,9%

Unter der vereinfachenden Annahme, dass die erreichbare Wohnfläche in allen Szenarien gleich ist ergibt das ein typische Renditerwartung, die mit abnehmender Wohnungsgröße steigt. Selbst bei der realistischeren Annahme, das mehr, kleinere Wohnung auch mehr ungenutzte Fläche z.B. für Gänge im Haus ergeben dürfte das Resultat qualitativ gleich bleiben.

Entscheidende Faktoren, die deinen Sweet-Spot verschieben

1. Verschiedene Nutzungskonzepte vergleichen
Beschränke dich nicht auf eine Nutzungsart. Oft liegt der optimale Sweet-Spot in einer Mischnutzung:

• Reines Wohnen vs. Gewerbe im Erdgeschoss plus Wohnen darüber
• Eigentumswohnungen vs. Mietwohnungen vs. gemischte Struktur
• Standardwohnungen vs. möblierte Apartments oder Mikro-Apartments

2. Fördergelder und Steuervorteile einkalkulieren
In unserem Community-Call hat Robert einen wichtigen Punkt angesprochen: Faktoren wie KfW-Förderung können den Sweet-Spot deutlich verschieben:

• KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen (z.B. EH40-Standard)
• Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
• Sonder-AfA für bestimmte Wohnraumtypen
• Diese Faktoren können die optimale Wohnungsgröße und den idealen Energiestandard fundamental verändern

3. Skalierungseffekte nutzen
Mit zunehmender Projektgröße verschiebt sich der Sweet-Spot:

• Größere Projekte ermöglichen effizientere Bauweisen und bessere Preise bei Vergaben
• Ab bestimmter Größe werden Tiefgaragen wirtschaftlicher als oberirdische Stellplätze
• Haustechnik (BHKW, Wärmepumpen etc.) rechnet sich bei mehr Wohneinheiten besser

4. Investitionsstrategie berücksichtigen
Der Sweet-Spot hängt stark von deinem Zeithorizont ab:

• Als Bestandshalter: Optimierung auf langfristigen Cashflow und Wertbeständigkeit
• Als Developer: Maximierung des sofortigen Entwicklungsgewinns
• Als Kombination: Teilverkauf zur Refinanzierung plus Bestandshaltung der rentabelsten Einheiten

Die häufigsten Fehler bei der Potenzialanalyse

1. Zu frühe Festlegung auf ein Konzept
   Besser: Mehrere Szenarien durchrechnen und vergleichen

2. Fehlende Marktrecherche
   Besser: Lokale Makler befragen, Mietportale auswerten, Wettbewerb analysieren

3. Blindes Vertrauen auf Architekten
   Besser: Klar kommunizieren, dass Wirtschaftlichkeit im Vordergrund steht

4. Stellplatzfixierung
   Besser: Kreative Lösungen für Stellplätze suchen, z.B. durch Duplex-Parker

Fazit: Statt den Entwurf nach dem Baurecht auszurichten, solltest du ihn nach der Rendite optimieren und dann das Baurecht maximal ausnutzen. Dabei gilt: Der souveräne Bauherr gibt die Richtung vor – nicht der Architekt oder der Makler.

Übrigens: In unserem Grundstückswert GPT FÜHRT dich die A.I. durch die Bewertung deines Grundstücks und liefert gleichzeitig eine erste Schätzung zu deiner erwarteten Rendite liefert.