Einen geeigneten Bauplatz für Ihr Mehrfamilienhaus zu finden, ist nur der erste Schritt. Entscheidend ist, den Grundstückswert richtig zu ermitteln, bevor Sie an das Mehrfamilienhaus Bauen denken. Ein zu hoher Kaufpreis verringert Ihre Rendite; ein zu niedriger Preis ist unrealistisch. Doch wie berechnen Sie verlässlich, was ein Grundstück wirklich wert ist? Dieser Artikel zeigt Ihnen praxisnahe Methoden, mit denen erfahrene Investoren den optimalen Grundstückswert ermitteln.
Wenn Sie als Investor den Wert eines Grundstücks für ein Mietshaus-Projekt ermitteln möchten, bietet die Bruttoanfangsrendite eine der praktischsten und effizientesten Kennzahlen. Diese Methode verschafft Ihnen eine schnelle Einschätzung zur potenziellen Rentabilität des Grundstücks und bildet den Ausgangspunkt für die umfassendere Ertragswertmethode.
Anders als komplexere Bewertungsverfahren lässt sich die Bruttoanfangsrendite bereits in frühen Projektphasen anwenden, wenn viele Details noch unbekannt sind. Sie ermöglicht Ihnen, eine erste Beziehung zwischen dem regionalen Mietniveau, den zu erwartenden Baukosten und dem angemessenen Grundstückspreis herzustellen.
Stellen Sie sich vor: Ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück wird zum Verkauf angeboten. Zu welchem Preis macht dieses Grundstück für Ihr Bauvorhaben wirtschaftlich Sinn? Folgende Schlüsselfragen helfen bei der Entscheidungsfindung:
Welches Mietniveau können Sie in der spezifischen Lage erzielen? Beispielsweise: 12,50 €/qm Nettokaltmiete
Wie viel vermietbare Fläche lässt sich auf dem Grundstück realisieren? Beispielsweise: 400 qm Mietfläche
Mit welchen Gesamtkosten pro qm Mietfläche müssen Sie rechnen? Beispielsweise: 3.500 €/qm (Grundstücks- plus Baukosten)
Mit den genannten Beispielwerten lässt sich die jährliche Bruttorendite folgendermaßen berechnen:
Jährliche Mieteinnahmen: 12,50 €/qm × 12 Monate = 150 €/qm pro Jahr
Bruttorendite: 150 €/qm ÷ 3.500 €/qm = 4,3% Bruttoanfangsrendite
Beachten Sie: Diese Rendite stellt eine Obergrenze dar, da Bewirtschaftungskosten und andere Ausgaben noch nicht berücksichtigt sind. Die tatsächliche Nettoanfangsrendite wird niedriger ausfallen.
Viele erfahrene Investoren, die ein Mehrfamilienhaus bauen wollen, streben eine Bruttoanfangsrendite von mindestens 5% an. Um diesen Wert im obigen Beispiel zu erreichen, haben Sie zwei grundlegende Optionen:
Option A: Projektkosten optimieren 150 €/qm ÷ 0,05 = maximal 3.000 €/qm Projektkosten
Option B: Höhere Mieten erzielen 3.500 €/qm × 0,05 = 175 €/qm jährlich = 14,60 €/qm monatliche Miete
In besonders nachgefragten Lagen mit Mieten von beispielsweise 20 €/qm könnten sogar Projektkosten von bis zu 4.800 €/qm eine 5%-Rendite ermöglichen: 20 €/qm × 12 Monate ÷ 0,05 = 4.800 €/qm
Eine häufige Fragestellung für Investoren: Mehrfamilienhaus-Baukosten sind nur begrenzt optimierbar. Wenn die Baukosten also weitgehend feststehen, was darf dann das Grundstück kosten?
Nehmen wir an, Ihre reinen Baukosten betragen 2.500 €/qm Mietfläche, bei einer angestrebten Rendite von 5% und einer geplanten Mietfläche von 400 qm:
Maximale Projektkosten: 3.000 €/qm Mietfläche (für 5% Rendite)
Verbleibendes Budget für Grundstück: (3.000 €/qm - 2.500 €/qm) = 500 €/qm Mietfläche
Maximaler Grundstückspreis gesamt: 500 €/qm × 400 qm = 200.000 €
Bei einem höheren Mietniveau von 20 €/qm steigt Ihr Spielraum deutlich:
Maximale Grundstückskosten: (4.800 €/qm - 2.500 €/qm) = 2.300 €/qm Mietfläche = 920.000 € Gesamtbudget
Allerdings ist zu beachten: Mieter, die bereit sind, 20 €/qm zu zahlen, erwarten in der Regel einen gehobenen Baustandard, der eher bei 3.500 €/qm Baukosten liegt. Unter dieser realistischeren Annahme reduziert sich der Spielraum auf etwa 1.300 €/qm × 400 qm = 520.000 € für das Grundstück.
Die Ermittlung der maximal realisierbaren Mietfläche ist entscheidend für die Wirtschaftlichkeitsprüfung. Hierbei müssen Sie das geltende Baurecht verstehen und daraus die Bruttogrundfläche (BGF) – die Gesamtfläche eines Geschosses basierend auf den Außenmaßen – und schließlich die vermietbare Fläche ableiten.
Je nach Grundstückslage gelten unterschiedliche baurechtliche Rahmenbedingungen:
Vollständiger Bebauungsplan (B-Plan) nach § 9 BauGB mit klaren Vorgaben zu GFZ, GRZ und Gebäudehöhe – die einfachste Ausgangssituation.
Einfacher Bebauungsplan mit nur teilweisen Regelungen, wobei fehlende Aspekte durch den dritten Fall ergänzt werden müssen.
Gebiet ohne Bebauungsplan, in dem das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB gilt: Die neue Bebauung muss sich harmonisch in die bestehende Nachbarschaft einfügen.
Praxistipp: Ohne klaren B-Plan sollten Sie die umliegende Bebauung sorgfältig analysieren, da Ihr Projekt sich daran orientieren muss.
So ermitteln Sie die tatsächlich vermietbare Fläche:
BGF eines Geschosses bestimmen Beispiel: Ein Gebäudegrundriss von 200 qm pro Geschoss.
Zulässige Geschossanzahl ermitteln Beispiel: Bei 2 erlaubten Vollgeschossen plus Dachgeschoss (typischerweise 66% der Fläche eines Vollgeschosses): 200 qm × 2,66 Geschosse = 532 qm BGF insgesamt.
Mietfläche berechnen Da nicht die gesamte BGF vermietbar ist (Wände, Treppenhäuser, etc.), wird ein Umrechnungsfaktor von etwa 0,7 bis 0,9 angesetzt: 532 qm × 0,7 = 372,4 qm vermietbare Fläche.
Die Erfahrung zeigt, dass selbst erfahrene Investoren bei der Grundstücksbewertung typische Fehler begehen:
Überschätzung der realisierbaren Mietfläche Viele Bauherren berücksichtigen nicht alle Einschränkungen wie Abstandsflächen, Erschließungswege oder technische Räume und überschätzen dadurch die vermietbare Fläche.
Unterschätzung der Baukosten Besonders in angespannten Märkten oder bei steigenden Materialpreisen unterschätzen Investoren häufig die tatsächlichen Baukosten, was die Renditeberechnung verfälscht.
Vernachlässigung von Nebenkosten Planungskosten, Anschlussgebühren, Außenanlagen und unvorhergesehene Ausgaben können bis zu 20% der reinen Baukosten ausmachen und werden oft nicht ausreichend einkalkuliert.
Unrealistische Mieterwartungen Die erzielbaren Mieten werden oft zu optimistisch eingeschätzt, ohne die tatsächliche Nachfragesituation und lokale Mietpreisentwicklungen zu berücksichtigen.
✅ Baurecht vollständig geprüft? Bebauungsplan, GFZ, GRZ, Höhenbeschränkungen, Abstandsflächen
✅ Realistische Mietflächenberechnung durchgeführt? BGF ermittelt, Flächeneffizienzfaktor angesetzt, Nutzungseinschränkungen berücksichtigt
✅ Baukosten aktuell kalkuliert? Aktuelle Preise eingeholt, Baukostenrisiken einkalkuliert, Kostensteigerungen berücksichtigt
✅ Marktübliche Mieten recherchiert? Vergleichsmieten analysiert, Leerstands- und Mietausfallrisiken einbezogen
✅ Renditeerwartung definiert? Mindestrendite festgelegt, Alternativinvestments verglichen
Die Gesamtprojektkosten setzen sich aus den Grundstückskosten und den Baukosten (einschließlich Nebenkosten) zusammen und bestimmen maßgeblich die Wirtschaftlichkeit Ihres Vorhabens.
Zur Erinnerung: In unseren Beispielrechnungen gingen wir von einer Mietfläche von 400 qm auf einem Grundstück von 1.000 qm aus, mit Projektkosten von 3.000 €/qm Mietfläche bei einer angestrebten Rendite von 5%.
Formel für die Projektkosten:
Projektkosten (gesamt) = Grundstückskosten + Baukosten Projektkosten pro qm Mietfläche = Projektkosten (gesamt) ÷ Mietfläche
Baukosten: Je nach Lage, Baustandard und spezifischen Anforderungen liegen typische Baukosten zwischen 2.500 und 5.000 €/qm Mietfläche.
Grundstückskosten: Diese variieren stark nach Region und betragen typischerweise zwischen 500 und 1.000 €/qm Grundstücksfläche oder etwa 500 bis 2.000 €/qm Mietfläche.
Aktuelle Marktsituation: Stand 2024 sind Baukosten unter 3.000 €/qm brutto auch bei niedrigem Baustandard kaum realisierbar. In Regionen mit hoher Wohnraumnachfrage sind Projektkosten unter 3.000 €/qm daher meist unrealistisch.
Ein oft übersehener Faktor ist die Auswirkung der Grundstücksgröße auf die Rentabilität. Die anteiligen Grundstückskosten pro qm Mietfläche steigen mit jedem zusätzlichen Quadratmeter, der nicht in vermietbare Fläche umgewandelt werden kann.
Beispiel: Ein kleineres Grundstück, das eine geschlossene Bauweise erlaubt (keine Abstandsflächen zu Nachbargebäuden), kann rentabler sein als ein größeres Grundstück mit nicht nutzbaren Teilflächen – selbst wenn der Quadratmeterpreis identisch ist.
Optimal sind Grundstücke, die eine maximale Mietfläche bei minimaler Grundstücksgröße ermöglichen. Dies maximiert die Erträge während die unproduktiven Kosten für nicht genutzte Grundstücksfläche minimiert werden.
Neben den grundlegenden Faktoren sollten erfahrene Investoren weitere Aspekte berücksichtigen:
Die Abschreibungsmöglichkeiten bei Mietimmobilien können die Einkommensteuerbelastung erheblich reduzieren und machen Zinshäuser besonders für Gutverdiener attraktiv.
In nachgefragten Wohnlagen ist oft mit einer überproportionalen Wertsteigerung zu rechnen, die die laufende Rendite ergänzt.
Für eine vollständige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollten auch diese Kosten berücksichtigt werden:
Die korrekte Methode, den Grundstückswert zu ermitteln, bildet das Fundament für ein rentables Mehrfamilienhaus-Projekt. Mit der Bruttoanfangsrendite verfügen Sie über ein zuverlässiges Werkzeug, um beim Mehrfamilienhaus bauen einzuschätzen, ob ein Grundstücksangebot wirtschaftlich sinnvoll ist, und um wirtschaftlich zu planen.
Für Ihre Investitionsentscheidung sollten Sie:
Besonders bei angespannten Immobilienmärkten kann die richtige Bewertungsmethodik den entscheidenden Wettbewerbsvorteil bieten und den Unterschied zwischen einem wirtschaftlichen Erfolg und einer Fehlinvestition ausmachen.
Anders als üblicherweise angenommen, lassen sich allerdings auch die Baukosten eines Mehrfamilienhaus noch signifikant optimieren, wenn man die entscheidenden Hebel kennt.
Mit diesem strukturierten Ansatz sind Sie bestens gerüstet, um den optimalen Preis für Ihr nächstes Mehrfamilienhaus-Grundstück zu ermitteln und eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.
Wollen Sie statt Papier und Zettel nach obiger Anleitung lieber Ihre Grundstückswerte eingeben und Kalkulation in alle Richtungen automatisch durchführen lassen? Dann probieren Sie unseren Grundstückswert-Rechner als Excel/Google Sheet. Geben Sie dort wahlweise Werte für Mietfläche, Baukosten, Grundstückspreis oder gewünschte Rendite ein und die anderen Größen berechnen sich daraus.
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Dr. Peter Burnickl in der Presse
Dr. Peter Burnickl ist in den Fachmedien aktiv. Hier sind einige ausgewählte Artikel zum Nachlesen:
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