Ex-Bankvorstand über Immobilien-Finanzierung: So denkt die Bank wirklich

Michael Schumann war viele Jahre Vorstand einer Regionalbank. Heute ist er selbst Investor und weiß: Wer ein Mehrfamilienhaus bauen oder sanieren will, kommt an der Finanzierung nicht vorbei. In dieser Podcastfolge spricht er mit Peter Burnickl über die größten Denkfehler von Investoren, wie Banken Risiken bewerten – und was wirklich über einen Kredit entscheidet.

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🔍 Banklogik & Denkfehler

Viele Investoren denken zu projektverliebt. Banken hingegen schauen zuerst auf das Risiko. Michael Schumann erklärt, dass für Banken vor allem zwei Dinge zählen: Wer steht hinter dem Projekt? Und wie plausibel ist die wirtschaftliche Tragfähigkeit?

"Das Projekt ist zweitrangig. Wichtig ist: Wie denkt der Mensch dahinter? Kann er Risiken erkennen und damit umgehen?"

Typische Fehler:

• Kein klarer Exitplan
• Zu optimistische Annahmen
• Keine Liquiditätsreserven einkalkuliert

🏐 Neubau vs. Sanierung

Michael selbst hat sowohl Neubauten als auch Sanierungen begleitet. Aus Bankensicht ist Neubau oft leichter zu bewerten, weil:

• klarere Kostenstruktur vorliegt
• keine versteckten Risiken wie Schadstoffe o. ä.
• Ertragswert besser planbar ist

"Beim Neubau weiß ich, worauf ich mich einlasse. Beim Altbau kann hinter jeder Wand eine Überraschung stecken."

Fazit: Wer in Sanierung einsteigt, braucht umso stärkere Argumente gegenüber der Bank.

📈 Zinsen, Tilgung & Vertragsfallen

Viele Investoren fokussieren sich auf den Nominalzins. Doch Michael rät:

• Immer das effektive Risiko im Blick behalten
• Nebenkosten, Zinsbindungsfrist und Tilgungsstruktur entscheiden oft mehr
• Bankgespräche gut vorbereiten: "Fragen Sie die Bank nicht nach dem besten Zinssatz, sondern wie SIE das Projekt einschätzt."

Zudem warnt er vor "unterschätzten Fallstricken" in Finanzierungsverträgen, z. B. Sondertilgungsbedingungen, Nachschussklauseln oder Objektbewertungen in der Auszahlungsphase.

✅ Investorenvorbereitung aus Sicht der Bank

Was macht Eindruck bei Banken? Michael gibt konkrete Tipps:

• Unterlagen wie ein Unternehmer: sauber gegliedert, mit Planungsstand, Wirtschaftlichkeit, Exitstrategie
• Track Record betonen: selbst wenn klein ("Ich habe ein Tiny House gebaut" > "Ich plane was Großes")
• Sicherheiten ehrlich ansprechen: keine Überschätzungen
• Liquidität zeigen: "Selbst wenn alles schief geht, so fängt mich meine Struktur auf."

"Die Bank will nicht begeistert sein. Sie will ruhig schlafen."

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