Mehrfamilienhaus bauen mit optimierten Kosten

Ein Mehrfamilienhaus ist eine attraktive Option – sowohl für Immobilieninvestoren als auch für Selbstnutzer. Erfahren Sie hier, wie Sie kosteneffizient ein Mehrfamilienhaus bauen können, ohne Abstriche bei Komfort und Nutzen machen zu müssen.

Mehrfamilienhaus bauen: Vorteile

Mehrfamilienhäuser sind eine interessante Option für private und gewerbliche Bauherren, da mit diesem Gebäudetyp mehrere Nutzungsoptionen und damit bessere Finanzierungs- und Renditechancen offenstehen. Die Bau- und Grundstückskosten pro Quadratmeter sind im Vergleich zu Einfamilienhäusern in der Regel geringer. Private Bauherren, die ein Mehrfamilienhaus bauen, haben die Möglichkeit, eine Mischfinanzierung aus Eigenanteil, Steuererstattungen und Mieteinnahmen zu realisieren. Es ist zudem möglich, die Immobilie als Mehrgenerationenhaus zu nutzen, sodass junge und alte Familienmitglieder sich gegenseitig unterstützen können – nicht nur bei der Finanzierung.

Auch als Kapitalanlage sind Mehrfamilienhäuser interessant: Durch die abgetrennten Wohneinheiten können unterschiedliche Wohnungsgrößen und -planungen realisiert werden. Zeitweiser Leerstand fällt hier weniger stark ins Gewicht, da mehrere Wohneinheiten die Finanzierung sicherstellen. Deshalb sind Banken auch eher bereit, eine Finanzierung zuzusagen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen. Zudem gibt es bereits ab dem Standard Effizienzhaus 40 oder 55 immer wieder attraktive Fördermöglichkeiten wie den KfW-Kredit für den klimafreundlichen Neubau von Wohngebäuden. Ab Effizienzklasse 55 ist zudem eine Sonderabschreibung (degressive AfA (Absetzung für Abnutzung)) möglich. Über fünf Jahre können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich abgesetzt werden (Quelle: BMWSB).

Mehrfamilienhaus bauen: Kosten im Überblick

Die Kosten beim Bau eines Mehrfamilienhauses hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Lage, der Größe, der Anzahl der Wohneinheiten und der Ausstattung. Im Durchschnitt belaufen sich die Baukosten für Mehrfamilienhäuser auf etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Beispielrechnung:

Wenn Sie Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten bauen, wird in der Regel eine Grundstücksfläche von etwa 900 Quadratmetern benötigt, wenn auf eine Tiefgarage verzichtet werden soll. Etwa die Hälfte dieser Fläche kann für den Bau genutzt werden. Die Baukosten für ein solches Projekt bewegen sich in der Größenordnung von etwa 1 - 1,5 Million Euro.

Hinzu kommen die Kosten für das Grundstück, die aktuell laut Statistischem Landesamt bei durchschnittlich 236 Euro pro Quadratmeter liegen (Quelle: Statistisches Bundesamt). Je nach Region können diese Preise jedoch stark variieren. Weitere Posten wie eine mögliche Unterkellerung, Erdarbeiten sowie die Gestaltung der Außenanlagen sollten mit jeweils 50.000 bis 200.000 Euro eingeplant werden. Zudem sind Baunebenkosten von etwa 15-20 Prozent zu berücksichtigen. Somit liegen die Gesamtkosten für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten im Bereich zwischen 1,5 bis 2,25 Millionen Euro.

Herausforderung beim Mehrfamilienhaus Bauen: Steigende Baukosten

In den letzten Jahren sind die Baukosten deutlich angestiegen. Laut Statistischem Bundesamt haben sich die Preise für den Bau von Wohngebäuden zwischen 2010 und 2022 um 64 Prozent erhöht, während die allgemeine Inflation im gleichen Zeitraum bei rund 25 Prozent lag (Quelle: Statistisches Bundesamt). Diese stark gestiegenen Baukosten machen es noch wichtiger, Bauprojekte möglichst effizient zu planen, um sie wirtschaftlich umzusetzen. Ohne eine sorgfältige Kostenoptimierung kann die Realisierung eines Bauvorhabens gefährdet sein. Deshalb ist es entscheidend, alle Optimierungsmöglichkeiten gründlich zu analysieren, um die Wirtschaftlichkeit des Projekts zu sichern.

Zusammensetzung der Kosten

Nach der Deutschen Industrienorm DIN 276 (Kosten im Bauwesen) werden die Kosten beim Bau in acht Kostengruppen unterschieden:

• 100 – Grundstück
• 200 – Vorbereitende Maßnahmen
• 300 – Bauwerk – Baukonstruktionen
• 400 – Bauwerk – Technische Anlagen
• 500 – Außenanlagen und Freiflächen
• 600 – Ausstattung und Kunstwerke
• 700 – Baunebenkosten
• 800 – Finanzierung

Optimierungspotenziale gibt es in jeder Kostengruppe. Im Folgenden schauen wir uns genauer an, welchen Anteil die jeweiligen Kosten haben, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, und an welchen Stellen Einsparungen möglich sind.

Grundstück

Für den Bau eines Mehrfamilienhauses werden in der Regel größere Grundstücke benötigt als für ein Einfamilienhaus, weshalb der Preis pro Quadratmeter Bauland eine wesentliche Rolle bei der Kostenplanung spielt.

Ein großes Einsparpotenzial haben Bauherren, die hinsichtlich des Standorts flexibel sind. Wer das Mehrfamilienhaus selbst nutzen möchte, ist oft auf eine bestimmte Region festgelegt. Planen Sie jedoch das Gebäude als Kapitalanlage, lohnt es sich, die Konditionen verschiedener Standorte miteinander zu vergleichen. Je nach Region variieren Grundstückspreise und auch Kaufnebenkosten stark.

Vorbereitende Maßnahmen

Bevor der Bau beginnen kann, müssen zunächst verschiedene Vorarbeiten erledigt werden. Die Kosten hierfür hängen maßgeblich davon ab, ob es sich bei dem Grundstück um erschlossenes Bauland oder noch unerschlossenes Rohbauland handelt. Wie hoch die Kosten in dieser Phase ausfallen, ist vom Erschließungsstand des Grundstücks abhängig. Durch eine gut geplante und systematische Vorbereitung lassen sich hier bereits erhebliche Kosten einsparen.

Bauwerk – Baukonstruktionen

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, entfallen etwa 50 Prozent der Gesamtkosten auf den Rohbau. Die genaue Höhe dieser Kosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Bauweise, der Größe des Gebäudes, der Anzahl der Stockwerke, dem Grundriss sowie der Anzahl von Fenstern, Türen und der Frage, ob eine Unterkellerung geplant ist. Schlüsselfertigbauten bieten unter Umständen bessere Randbedingungen, wenn die Vorgehensweise korrekt angegangen wird. Gerade in diesem Bereich ist eine sorgfältige und effiziente Planung entscheidend, da ansonsten schnell Einsparungen nach dem Prinzip „weniger ist mehr“ vorgenommen werden müssen, um das Projekt wirtschaftlich zu gestalten. Bevor solche Kürzungen erforderlich werden, sollten Einsparungen identifiziert werden, die den Komfort und die Funktionalität nicht beeinträchtigen.

Bauwerk – Technische Anlagen

Gerade, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, spielt es mit Blick auf die Gesamtkosten eine entscheidende Rolle, welche Systeme und Hersteller Sie bei den technischen Anlagen wählen. Auch wenn Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können, sollten Sie in Sachen Energieeffizienz und Energiekosten gut aufgestellt zu sein. Denn eine zu hohe Warmmiete führt oft dazu, dass der Spielraum für die Kaltmiete kleiner wird, wodurch das Angebot möglicherweise weniger konkurrenzfähig ist. Dennoch sollten Standards immer kritisch auf ihre Sinnhaftigkeit hinterfragt werden. Oft führt ein höherer Standard nicht zu spürbar mehr Komfort, aber zu deutlich höheren Kosten. Durch die gezielte Auswahl und den Vergleich verschiedener Systeme und Hersteller lassen sich Einsparungen von bis zu 20 Prozent erzielen, ohne dabei Abstriche bei der Wohnqualität machen zu müssen.

Außenanlagen und Freiflächen

Die Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen variieren je nach den geplanten Maßnahmen. Dabei sollte immer geprüft werden, ob die zusätzlichen Ausgaben, etwa für Parkplätze oder Garagen, im Verhältnis zu den potenziell höheren Mieteinnahmen stehen. Zu große Außenanlagen sind quasi schädlich für die Rendite, da hierfür meist keine zusätzlichen Einnahmen generiert werden können.

Ausstattung und Kunstwerke

Bei Mehrfamilienhäusern kann es aber durchaus sinnvoll sein, Bäder und Einbauküchen für die einzelnen Wohneinheiten mitzuplanen, da so höhere Mieteinnahmen pro Quadratmeter Wohnfläche realisiert werden können. Serienausstattungen sind zudem oftmals zu geringen Preisen realisierbar.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten machen etwa 15-20 Prozent der Gesamtkosten aus. Darunter fallen auch die Planungskosten. Damit diese Kosten nicht unerwartet explodieren, müssen zu Beginn der Planungen bereits möglichst viele Informationen vorliegen und detaillierte Absprachen getroffen werden. Auch muss geprüft werden, was genau benötigt wird und was nicht.

Finanzierung

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel zumindest teilweise durch Fremdkapital gedeckt. In Zeiten hoher Zinsen gewinnt dieser Bereich besonders an Bedeutung. Ein zinsgünstiger Kreditgeber, die richtige Balance zwischen Eigen- und Fremdkapital sowie die Nutzung von Förderprogrammen können dazu beitragen, die Finanzierungskosten deutlich zu senken.

(Quelle: DIN 276 (Kosten im Bauwesen))

Mehrfamilienhaus bauen mit optimieren Kosten: So geht es

Angesichts der hohen Preise für Mehrfamilienhäuser ist es heute wichtiger denn je, bei Bauprojekten konsequent auf Kostenoptimierung zu setzen. Dabei sollte es idealerweise nicht darum gehen, an Wohnfläche oder Ausstattung zu sparen, da dies zwar die Gesamtkosten senkt, aber auch den Wohnkomfort und die potenziellen Mieteinnahmen verringern würde – nicht jedoch die Baukosten pro Quadratmeter.

Leider sind bei falscher Beauftragung Architekten, Planer und Ingenieure oft nicht die besten Partner, wenn es um das Senken von Baukosten geht. Da ihre Honorare proportional zum Projektvolumen steigen, wirken sich Kostensteigerungen und Nachträge vor allem negativ für Bauherren aus. Aus diesem Grund haben wir Pro Bauherr ins Leben gerufen. Unser Ziel ist es, die Interessen der Bauherren zu vertreten und sie dabei zu unterstützen, ihre Bauvorhaben von Beginn an erfolgreich und kosteneffizient umzusetzen. 

Mit der Erfahrung aus über 1.000 betreuten Bauprojekten und Investitionen von mehr als 25 Millionen Euro in Bauvorhaben wissen wir, dass durch nachhaltige und wirtschaftliche Planung Kosteneinsparungen von 10 bis 30 Prozent fast immer erreichbar sind. Durch unsere Analysen, Beratungsleistungen und Coachingangebote befähigen wir Bauherren, die Denkweise von Architekten, Planern und Bauunternehmen nachzuvollziehen und zeigen ihnen Wege auf, die Baukosten zu optimieren.

Mehrfamilienhaus bauen mit optimieren Kosten: Kostenfreie Erstberatung anfragen

Sie wollen ein Mehrfamilienhaus bauen und dabei kosteneffizient und nachhaltig vorgehen? Wir unterstützen Sie gern dabei, dass dies gelingt. Um mehr über die Bauherrenberatung von Pro Bauherr zu erfahren, können Sie ein kostenfreies Erstgespräch mit unseren Experten vereinbaren. Im Anschluss daran erhalten Sie ein individuelles Angebot für unsere maßgeschneiderte Unterstützung.